Miami Beach / South Beach / 1751–1775 Collins Ave.
El cambio de superficie del sitio del Raleigh pasa en primera lectura, 6–1
El cambio permite que el sitio de tres hoteles frente al mar pase de un FAR de 2.0 a 2.5. La segunda lectura es el 18 de noviembre.
+66,418 pies² (personal)52 unidades propuestasvotación 6–12.ª lectura 18 nov.
La decisión
La Comisión Municipal de Miami Beach aprobó el 14 de octubre en primera lectura, 6–1, un cambio que eleva el coeficiente de edificabilidad (FAR, por sus siglas en inglés) permitido en el sitio de los hoteles Raleigh, Richmond y South Seas, en 1751–1775 Collins Ave., de 2.0 a 2.5 [el FAR es la superficie total construida dividida por el área del lote]. Las diapositivas del solicitante muestran 265,672 pies cuadrados hoy y 332,090 después, con 52 unidades residenciales propuestas. [Memorando, págs. 2–3 · Planos, págs. 14 y 16 · 4:55:33]
Quién está detrás y el trámite legal
El solicitante es Nahla Raleigh LLC, propietaria de los tres hoteles. La vía es una enmienda de texto al reglamento de desarrollo del suelo de la ciudad para lotes RM-3 frente al mar en el Distrito Arquitectónico, más una dispensa del ciclo anual de zonificación [Miami Beach normalmente agrupa estos cambios una vez al año], para que la segunda lectura pueda celebrarse el 18 de noviembre en vez de abril de 2027. [Memorando, págs. 3–4 · Carta de solicitud de dispensa · Juego de planos]
La solicitud y por qué se necesita
Para calificar, un lote debe superar los 100,000 pies cuadrados al 1 de enero de 2026 y contener un edificio histórico contribuyente. El personal escribió que ninguna otra propiedad cumple ese requisito. El personal calculó el área adicional en unos 66,418 pies cuadrados, un aumento del 25 %, y dijo que el cambio no eleva la densidad ni la altura máximas. [Memorando del personal, R5 AI, pág. 2]
Programa
Un economista contratado por el solicitante dijo que unos 26,000 pies cuadrados del área nueva serían espacio de condominio vendible; el resto se destinaría a pasillos cubiertos, un club privado y los pisos superiores del South Seas. Las 52 unidades propuestas se comparan con las 84 del proyecto que la Junta de Preservación Histórica aprobó en 2020. [3:06:22 · Planos, pág. 16]
Qué hay ahora
El sitio tiene tres hoteles históricos: el Raleigh, el Richmond y el South Seas. Las diapositivas del solicitante documentan trabajos de restauración en curso en la fachada y el interior del Raleigh. El personal dijo que la ciudad no apoyaría una demolición total del Raleigh. [Planos, págs. 5–9 · 3:37:36]
Qué puede y qué no puede decidir la Comisión
La Comisión toma la decisión final sobre la enmienda de texto, que requiere 6 de 7 votos. La Junta de Planificación la recomendó 5–1 el 7 de julio. El cambio de FAR no aprueba un diseño: cualquier rediseño, incluida cualquier solicitud de más altura, vuelve a la Junta de Preservación Histórica. El personal dijo que el propietario pensaba pedir más altura allí, pero la moción aprobada limita la altura total del proyecto a 215 pies, incluidos los equipos mecánicos, por lo que el propietario no podrá pedir nada más alto a esa junta. [Memorando, págs. 3–4 · 2:44:29]
Comentarios del público
Partidarios, entre ellos una asociación vecinal de Collins Park y un grupo empresarial de Lincoln Road, hablaron a favor más tarde ese día, justo antes de que la Comisión aceptara reconsiderar; un orador dijo que el sitio ha sido una vista de “deterioro” (blight) durante 10 años (traducción). Quienes llamaron en contra sostuvieron que el desarrollador debería pagar mucho más por la superficie adicional; uno dijo: “no entiendo por qué piden más” (traducción). No había cartas de comentarios escritos adjuntas al asunto en el anexo de la agenda en línea. [3:39:11 · 4:38:00 · 4:40:33 · 4:45:53]
Respuesta del solicitante y del personal
El personal dijo a la Comisión que el cambio de 2.0 a 2.5 por sí solo añade “cero” altura (traducción). El economista del solicitante describió el área adicional como unos 66,000 pies cuadrados, en su mayoría espacio no vendible. [2:44:29 · 3:06:22]
Deliberación y votación
Un comisionado leyó cifras del informe económico del solicitante: unos $398,000 en impuestos a la propiedad hoy frente a $6,792,000 al año una vez terminada la obra. Dos comisionados objetaron recibir ese informe en la reunión sin aviso previo. Después del foro ciudadano, un comisionado que había votado en contra pidió reconsiderar; la Comisión lo aceptó a viva voz y aprobó ambas ordenanzas 6–1, con un aporte voluntario (proffer) de $1.2 millones para infraestructura una cláusula de caducidad (sunset) en 2031 y un límite de altura total de 215 pies, incluidos los equipos mecánicos. Otro comisionado dijo que un sí en segunda lectura sería “muy difícil de conseguir” (traducción). [3:31:38 · 3:16:10 · 4:07:44 · 4:52:53 · 4:55:55 · 4:53:58]
Próximos pasos
Cualquier rediseño también iría a la Junta de Preservación Histórica. [Memorando del personal · Juego de planos · Agenda · Video de la reunión]
📅 Agregar al calendario: Apple Google OutlookGalería: representaciones, sitio actual y planos
El juego de planos del solicitante (R5 AI, anexo “RM-3 Architectural District – Plans”) contiene representaciones, fotos, un mapa del sitio y diapositivas de datos, pero no plano de sitio, plantas, cortes ni alzados.
Información de la reunión de la Comisión Municipal del 14 de octubre de 2026. Agenda · Video de la reunión